オフィス移転の普通借家契約と定期借家契約の違いについて

一般的に、賃貸借契約は住居でもオフィスでも借主優位になっている条項が多く、普通借家契約で借主が継続して借りることを希望している場合には、正当な事由がない限り貸主から解約や更新拒絶はできないようになっています。

定期借家契約とはその名の通り契約期間が定められていて、更新が不可能な契約のことです。期限が来た場合には、貸主借主双方合意の上で「再契約」を行うこととなります。借主からの途中解約は契約時に特約を定めるのが一般的で、解約には残期間の家賃を払うことが条件になっていることが多いです。

つまりは、貸主有利の契約で、借主には不都合が多い契約内容です。

一方でメリットもあります。貸主有利の条件なので、他に比べて賃料が安い場合があり、また賃料交渉がしやすいです。また、再契約を拒絶できることから、審査が簡易的または緩い場合があります。

定期借家契約である理由としては、

貸主が定期借家契約で統一しているケース(三菱地所、森ビル、森トラストなど)

再開発などで取り壊す予定になっているケース

ビルオーナーが自己使用するケース

の3つが主なものとなります。

そのうち、②のケースは狙い目です。

ビル側の都合で取り壊すまでの期間だけ貸したいという意図なので、定期借家契約特有の途中解約の違約金がない、残期間分の一括支払いが必要ない、または免除される特約があるケースがあります。また、退去時の原状回復工事が必要ないという点も非常に大きいです。さらに、すぐに移転しなければならない状況になることから賃料を相場よりも安く設定していることが多いです。

デメリットはすぐに移転コストが発生することですが、再開発の場合には既存のテナントがすべて出て行かないと着手できず、また許認可やプロジェクト組成などの問題で遅れることも多々あります。契約期間満了後さらに2年間の再契約というような状況になることもあり得ます。

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