2020年の民法改正の影響で保証会社の利用が必須に?

2020年に民法が改正されることとなり、不動産賃貸についても影響があります。ここでは、特に大きく変わるポイントである「連帯保証人」の扱いについて、3点説明します。


連帯保証人の極度額設定の義務化

不動産賃貸借契約に連帯保証人を付ける際には、極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならず、極度額を定めていない場合は無効とされることになりました。この連帯保証の極度額設定は個人のみに適用され、法人は対象となりません。

連帯保証人が巨額の債務を負わなければならず、結果的に個人破産などにならないよう、連帯保証の限度を定めるよう改正されるということですね。極度額を大きく設定しようとすると、連帯保証人の承諾が取りづらくなりますし、そもそも金額が大きすぎると公序良俗に反して無効ということにもなりかねません。


連帯保証人に対する情報提供の義務化

事業用賃貸については、主債務者(借主)が連帯保証人に自分の財産状況を説明しなければいけなくなりました。この情報提供をせずに連帯保証人になることを承諾した場合で、かつ貸主がこの状況を知っていた、もしくは知り得ることができた場合(過失があった場合)、連帯保証人は連帯保証契約を取り消すことができるとされています。


連帯保証人からの問い合わせに対する回答義務

貸主は連帯保証人から賃借人による家賃の支払状況について問い合わせを受けたときは、遅滞なく回答することが義務付けられました。

以上の通り、民法改正により連帯保証人に極度額を設定し、借主が連帯保証人に自己の財産状況を説明することが必要になりますが、貸主、借主、連帯保証人全ての当事者にとってハードルが上がり、連帯保証人をつけることが難しくなるケースが増えると思われます。

一方でこの2つの問題は個人の場合のみであり、保証会社による保証を利用することで解決できます。今後のオフィスビル賃貸借契約ではこの改正の対応のため、保証会社を必須とするビルオーナーが増えるのでは、と言われています。

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